Kredyt Hipoteczny

Podstawowym kryterium wyboru kredytu hipotecznego powinna być chłodna analiza naszych potrzeb w odniesieniu do naszych możliwości finansowych. Pamiętajmy, że wzięcie kredytu hipotecznego wiąże się z wejściem w długoletnią relację z bankiem. Nie podejmujmy tej decyzji pochopnie.

Kredyt hipoteczny przydzielany jest na zakup mieszkania lub budowę domu. Kwota pieniężna jest z reguły bardzo wysoka i dochodzi do kilkuset tysięcy złotych (przeważnie 100000-250000 PLN). Zależy to oczywiście od naszej zdolności kredytowej. Zanim otrzymamy decyzję o przyznaniu kredytu, będziemy musieli przejść standardową procedurę- ukazanie dokumentów o dochodach, historii BIK, zgody współmałżonka, zaświadczenia o liczbie osób na utrzymaniu  itp. Orientacyjną wartość naszej zdolności kredytowej możemy poznać dzięki kalkulatorom dostępnym w Internecie. Po wprowadzeniu wymaganych parametrów, kalkulator obliczy nam maksymalną kwotę kredytu jaki będziemy mogli uzyskać.

Jednak pierwszym etapem ubiegania się o kredyt hipoteczny jest wybór odpowiedniego banku i oferty. Poszukiwania warto zacząć od banku, w którym już mamy swoje konto, gdyż wtedy możemy liczyć na przywileje przysługujące stałym klientom. Zawsze jednak musimy wykonać podstawowe czynności sprawdzające- przeczytać w domu umowy, obliczyć wskaźnik RSSO (całkowitej rocznej stopy procentowej), wybrać rodzaj odsetek (równe lub malejące), pomyśleć o wykupieniu odpowiednich, dodatkowych ubezpieczeń. Musimy wybiegać myślami w przyszłość. Co się stanie, gdy za 20 lat, w połowie okresu kredytowania, poważnie zachorujemy? Albo stracimy pracę? Ubezpieczenie, choć drogie, daje nam komfort psychiczny i nieraz ratuje życie w podbramkowych sytuacjach. Jeśli w którymś momencie okażemy się niewypłacalni, bez odpowiedniego ubezpieczenia bank (na mocy wpisu do hipoteki) będzie miał prawo zając nasze mieszkanie a potem je sprzedać i odzyskać pieniądze z kredytu.

Możemy wziąć kredyt w złotówkach lub w walucie obcej. Ten drugi cechuje się niższym oprocentowaniem ale wysokim ryzykiem zmian kursowych. W rezultacie możemy albo mnóstwo zyskać, albo mnóstwo stracić. Nie sposób tego przewidzieć na okres kilkudziesięciu lat. Kredyt złotówkowy jest stabilny, ale za to droższy.

Zanim podpiszemy umowę kredytową, trzeba poznać warunki na których ma ona obowiązywać. Przede wszystkim warto zwrócić uwagę na różnego rodzaju prowizje. Za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i uruchomienie kredytu bank najczęściej pobierze nam prowizję przygotowawczą. Tego rodzaju opłata może być naliczana jako procent od całej kwoty kredytu lub jako określona stała suma pieniędzy, to jest zależne od tego jakie bank ma warunki. Należy się liczyć z tym, że opłaty za uruchomienie mogą sięgnąć od 0,5 do 3 procent wartości kredytu, co przy kredycie na 100 tysięcy zł daje kwotę kilku tysięcy zł, czyli kilka rat dodatkowo.

Kolejnym obciążeniem i to jeszcze bardziej uciążliwym może okazać się ustanowienie zabezpieczenia kredytu . Na ogół ustanowienie hipoteki lub ubezpieczenie kredytu stanowią duże obciążenie budżetu kredytobiorcy. Bank po przyznaniu kredytu może również naliczyć prowizję od zaangażowania od kwoty niewykorzystanej przyznanego kredytu, różną w zależności od banku. Mając całościowy obraz kosztów, czyli wiedząc jakie są najbardziej istotne warunki dopiero możemy podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu.

Właściwa weryfikacja zdolności kredytowej klienta dokonywana jest przez bank na podstawie informacji zawartych we wniosku kredytowym oraz w dokumentach dostarczonych przez kredytobiorcę. Oprocentowanie kredytu jest dla większości kredytobiorców najważniejszym kryterium decydującym o wyborze konkretnej oferty. Wysokość odsetek jest bowiem najbardziej znaczącym elementem ogólnego kosztu kredytu, na który poza ratami odsetkowymi składają się wszelkie prowizje i opłaty, co pozwalają uwzględnić wyszukiwarki kredytów w portalach finansowych. Harmonogramy rat kredytowych można wygenerować w kalkulatorze kredytowym.

Bank udzielając kredytu lub pożyczki wymaga od klientów odpowiedniego zabezpieczenia – gwarancji – na wypadek, gdyby kredytobiorca zaprzestał regularnej spłaty zaciągniętego zobowiązania pieniężnego. Istnieje kilka rodzajów zabezpieczeń kredytu/pożyczki przez bank: poręczenie, weksel i zastaw.

Poręczenie. Poręczycielem jest osobą, która odpowiadając majątkiem osobistym, zobowiązuje się do spłaty kredytu/pożyczki za dłużnika w momencie, gdy ten nie jest w stanie sam spłacać długu. Decyzję o poręczeniu komuś kredytu/pożyczki należy dokładnie przemyśleć pod kątem zaufania osobie, która poprosiła nas o pomoc.

Weksel. To papier wartościowy, którego podpisanie równoznaczne jest z zaciągnięciem zobowiązania pieniężnego i obliguje nas do jego spłacenia. Abstrakcyjny charakter weksla sprawia, że nie ma różnicy, dlaczego go podpisujemy. Musi się na nim znaleźć: polecenie zapłaty danej sumy (zależnej od wysokości majątku dłużnika wekslowego i możliwości egzekucji zobowiązania kredytowego), nazwisko osoby, która ma zapłacić tę sumę oraz podpis osoby wystawiającej weksel.

Zastaw. Jest to sposób dający pewność bankowi (gwarancję), że w sytuacji braku regulacji spłaty długu, będzie mógł odebrać należność w postaci rzeczowego przedmiotu zastawu (nawet, gdy zmieni się jego właściciel). W zastaw mogą iść przedmioty ruchome, nie dotyczy on nieruchomości (nieruchomości związane są z kredytami hipotecznymi).
Skorzystanie z któregoś z zabezpieczeń kredytu/pożyczki, umożliwia nam ich zaciągnięcie.

Każdy bank może mieć trochę inne warunki kredytu hipotecznego. Większość z nich możecie poznać dzięki naszemu zestawieniu kredytów.

Prawie wszystkie  pozwalają na finansowanie 80 procent inwestycji, czyli wymagają co najmniej 20 procent wkładu własnego. Jednak w niektórych bankach mamy możliwość otrzymania kredytu na 100 procent finansowania  lub nawet 120 procent. Wtedy jednak warunki kredytu hipotecznego wymagają zwykle dodatkowego ubezpieczenia i kredyt na ogół jest droższy. Kredyt hipoteczny możemy wziąć nie tylko w złotówkach, zazwyczaj dostępny jest w czterech walutach: złotych, dolarach amerykańskich, euro i frankach szwajcarskich. Zasadniczo wybór jest więc duży, trzeba tylko wiedzieć, czego dokładnie się szuka.

Warunki oprocentowanie takich kredytów są uzależnione od wybranej waluty. Oczywiście najwyżej oprocentowane są kredyty w złotówkach, natomiast kredyty w obcych walutach oprocentowane są znacznie niżej i dlatego cieszyły się największym powodzeniem. Jednak decydując się na kredyt denominowany w obcej walucie, nie można zapominać o największym ryzyku tzn. ryzyku walutowym, w tej chwili bezpieczniejszym wydaje się być kredyt w złotych. W przypadku kredytów hipotecznych, trzeba być bardzo ostrożnym w stosunku do kuszących ofert banków. Banki kuszą niskim oprocentowaniem w złotych. Kredyt za jedyne 5,49% albo jeszcze lepiej 4,99% . Okazuje się jednak, że i owszem takie oprocentowanie obowiązuje, ale tylko w pierwszym roku kredytowania, później to już „wolna amerykanka „ i kredyt może mieć oprocentowanie nawet 8 czy 10% w skali roku, w zależności od strategii banku.

Aby otrzymać kredyt hipoteczny należy spełnić kilka warunków, które mogą zadecydować o tym, czy dany kredyt otrzymamy czy też nie. Są to nie tylko warunki formalne związane z terminowym dostarczeniem wszelkiego rodzaju zaświadczeń ale przede wszystkim warunki finansowe. O czy więc należy pamiętać starając się o kredyt?

Pierwszym i podstawowym warunkiem determinującym decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego jest wysokość dochodów. Od tego, jak wysokim uposażeniem dysponujemy, w znaczący sposób wpływa na to, jakie raty jesteśmy w stanie spłacać. Dla banku jest to także podstawowa informacja świadcząca o naszej wiarygodności. Jednakże kwestię dochodu należy rozumieć nie tylko pod kątem comiesięcznych wpływów na nasze konto, ale przede wszystkim pomniejszając go o stałe wydatki. Szczególnie istotna jest tutaj kwestia spłacania innych kredytów oraz zobowiązań a także koszty utrzymania i stałe opłaty z tym związane.

Dochód nierozłącznie wiąże się z rodzajem zatrudnienia. Na kredyt hipoteczny najbardziej mogą liczyć osoby, które są zatrudnione na umowę o pracę na czas nieokreślony. Ich wiarygodność jest dla banku największa. Stan zatrudnienia może się oczywiście w każdej chwili zmienić, jednakże nie należy zapominać, że dla banku umowy czasowe czy własna działalność gospodarcza są rozwiązaniami mało stabilnymi, które nie budzą zbyt dużego zaufania.

Aby wypełnić wszelkie formalne wymagania związane z otrzymaniem kredytu, należy przedstawić w banku szereg dokumentów i zaświadczeń, potwierdzających deklarowany stan rzeczy. Najważniejszymi wśród nich jest dokument potwierdzający naszą tożsamość oraz miejsce zamieszkania, zaświadczenie o zatrudnieniu oraz wysokości dochodów a także posiadanie lokat czy innych oszczędności mogących być dodatkowym zabezpieczeniem kredytu.

Bank zwraca także uwagę na wiek kredytobiorcy, zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych zaciąganych na dłuższy okres czasu. W przypadku osób, które przekroczyły 35 rok życia bank może żądać dodatkowego ubezpieczenia spłaty kredytu.

To, jak duży kredyt hipoteczny uda nam się uzyskać zależy w głównej mierze od tego, jakimi dochodami dysponujemy. Należy jednakże pamiętać o tym, że na kwotę kredytu hipotecznego składa się kilka elementów, które mogą być dla nas atrakcyjne w większym lub mniejszym stopniu, dlatego te należy zwrócić szczególną uwagę na zasady przyznawania kredytów i porównać ich opłacalność w różnych bankach.

Pierwszym z elementów mających wpływ na kwotę naszego kredytu hipotecznego jest tzw. rekomendacja T. Jest to zalecenie, które wskazuje na to, że łączna suma wszystkich płaconych przez daną osobę kredytów nie powinna przekraczać 50% jej wynagrodzenia w przypadku kwot poniżej średniej krajowej oraz 65% w przypadku osób uzyskujących dochód powyżej średniej krajowej.

Nie bez znaczenia jest także źródło uzyskiwania dochodu. Jeżeli jest ono stałe i stabilne to jesteśmy bardziej wiarygodni dla banku, niż w przypadku źródła o dużej zmienności. Dlatego też kwota, jaką bank może nam zaproponować może się znacznie różnić w przypadku osób pracujących na zasadzie umowy o pracę a tych prowadzących własną działalność czy pracujących na umowę zlecenie.

Kolejnym elementem mającym wpływ na kwotę naszego kredytu mieszkaniowego jest gospodarstwo domowe w jakim zamieszkujemy. Znaczenie ma to czy pozostajemy w stałym związku, czy mamy dzieci na utrzymaniu lub innych członków rodziny. To, czy kredytobiorca jest jedynym żywicielem rodziny również ma bardzo duże znaczenie w określaniu zdolności kredytowych. Jeżeli partner kredytobiorcy posiada dochody, które wliczają się we wspólne gospodarstwo domowe to może to znacznie podnieść kwotę przyznanego kredytu.

Kolejną kwestią mającą wpływ na kwotę kredytu są inne zobowiązania finansowe oraz koszty utrzymania. Chodzi tutaj o zobowiązania pomniejszające dochód gospodarstwa domowego, czyli wszelkiego rodzaju stałe opłaty, inne kredyty czy koszty utrzymania. Ich poziom może w znaczący sposób wpłynąć na kwotę kredytu hipotecznego. To jak wielki będzie nasz kredyt zależy także od tego, na jak długi okres czasu zamierzamy rozłożyć jego spłatę.

Rodzina na Swoim jest rządowym programem wspierającym usamodzielnienie się młodych małżeństw, ale nie tylko w kwestii mieszkaniowej. Jest to bardzo istotne posunięcie, które umożliwia otrzymanie kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach z dopłatą do oprocentowania. Dopłata do kredytu udzielana jest na okres 8 lat i wynosi 50% wartości odsetek. Pieniądze otrzymane w ramach kredytu można przeznaczyć na kupno lub budowę domu lub mieszkania, na wkładu budowlany do spółdzielni mieszkaniowej lub na adaptację i przebudowę budynku – jeżeli uzyskamy tym samym odrębną nieruchomość.

Program Rodzina na Swoim jest przeznaczony dla małżonków, osób samotnie wychowujących dzieci, które: są niepełnoletnie, mają do 25 lat i nadal się uczą, lub jest na nie pobierany zasiłek pielęgnacyjny. Kolejnym warunkiem jest nieposiadanie przez wnioskodawców w dniu podpisywanie umowy praw własności do lokalu mieszkalnego, niezależnie czy jest to dom, mieszkanie, czy inna forma własności. Dodatkowo kredytobiorca nie może wynajmować lokalu mieszkalnego.

Inne ograniczenia wynikające ze skorzystania z pomocy w ramach programu Rodzina na Swoim wynikają z metrażu nabywanej nieruchomości. Powierzchnia użytkowa domu nie może przekraczać 140 mkw., natomiast mieszkania 75 mkw. Dodatkowym ograniczeniem jest fakt, że dopłata nie może obejmować całego kredytu, tutaj również są określone limity. Wynoszą one 50 mkw. dla mieszkań i 70 mkw. dla domów. Nadwyżka metrażowa będzie opłacana w całości przez kredytobiorcę.

Ostatnim i chyba najważniejszym ograniczeniem zasad dofinansowania inwestycji w ramach programu Rodzina na Swoim jest limit cenowy inwestycji, który jest ustalany oddzielnie dla miast wojewódzkich i całych województw a jego publikacja następuje co kwartał. Należy pamiętać o tym, że limity cenowe są podawane w kwocie za metr kwadratowy. Przytłaczająca większość banków w naszym kraju – ponad 20, oferuje możliwość zaciągnięcia kredytu preferencyjnego w ramach programu Rodzina na Swoim we własnej placówce.

Kredyt hipoteczny można wziąć nie tylko na zakup mieszkania czy domu. Wtedy też pieniądze są najczęściej przelewane na konto sprzedającego. Jest to obecnie najpopularniejsze jego przeznaczenie, jednakże można go wykorzystać także w innych inwestycjach. Najważniejsze jest to, aby nadal została zachowana podstawa jego zabezpieczenia w postaci hipoteki. Nie bez znaczenia pozostaje także wartość wkładu własnego do inwestycji, ponieważ im jest on wyższy, tym lepsze warunki oprocentowania i niższe koszty prowadzenia kredytu możemy wynegocjować w banku.

Kredyt hipoteczny można zaciągnąć na budowę domu oraz na opłacenie budowy mieszkania u dewelopera. Pieniądze przeznaczone na ten cel mogą być wypłacone kredytobiorcy jednorazowo lub w określonych transzach. Wartość nieruchomości jest określana na podstawie projektu, natomiast rozliczenie się kredytobiorcy z poniesionych kosztów oraz sposobu wydatkowania pieniędzy pochodzących z kredytu następuje na podstawie faktur.

Oprócz powyższych sposobów wydatkowania możliwe jest także zaciapiecie kredytu hipotecznego zakup działki. Najlepiej jeżeli jest to działką budowlana lub przejawia określony budowlany potencjał. Tego typu inwestycja również zabezpieczona jest hipoteką, tyle że gruntu. Pieniędzmi pochodzącymi z kredytu hipotecznego można także sfinansować przekształcenie określonej przestrzeni w lokal mieszkalny.

Kredyt hipoteczny jest przewidziany także na cele remontowe, niezależnie od tego na jakim lokalu zostaną one wykonane. Najważniejsze jest to, że remont podnosi wartość danej nieruchomości, w związku z czym można zabezpieczyć pieniądze pochodzące z kredytu ich hipoteką. Kredyt hipoteczny można przeznaczyć na remont mieszkania, domu, kamienicy czy jakiegokolwiek lokalu użytkowego. Jest to szczególnie mile widziane w przypadku, gdy sami jesteśmy posiadaczami określonego lokalu a jego hipoteka jest nieobciążona. Można zaciągnąć tego typu kredyt niezależnie od tego czy planujemy remont w celu zamieszkania czy w celu wynajęcia lokali.

Wkład własny jest bardzo istotnym elementem decydującym o tym, w jaki sposób jesteśmy widziani przez bank. Jeżeli nosimy się z zamiarem zakupu czy budowy nieruchomości to będziemy znacznie wiarygodniejszym klientem w przypadku, gdy z kredytu hipotecznego pokryjemy jedynie część inwestycji.

Należy zwrócić uwagę na wkład własny szczególnie w przypadku, gdy zamierzamy negocjować koszty oprocentowania i spłat kredytu. Często zdarza się tak, że przy określonym procentowo wkładzie własnym możemy liczyć na preferencyjne warunki spłaty kredytu. Często można się w takim przypadku spotkać z terminem LTV, który jest wartością równą wysokości kredytu podzielonego przez wartość nieruchomości. Jego poziom jest określany w sposób procentowy a  im jest niższy tym bardziej wiarygodni jesteśmy dla banku.

Istnieje możliwość zaciągnięcia kredytu na 100% wartości nieruchomości, a w niektórych przypadkach, nawet na procent przekraczający wartość nieruchomości. Jest to jednakże posunięcie dość ryzykowne, ponieważ należy pamiętać, że zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka. A w przypadku gdy nieruchomość straci na wartości stajemy się mniej wiarygodnymi klientami i może dojść do takiej sytuacji, że bank będzie żądał od nas dodatkowych zabezpieczeń kredytu w postaci lokat czy innych nieruchomości. Kredyty bez wkładu własnego pojawiają się zazwyczaj w okresach hossy rynkowej, jednakże należy pamiętać, że pieniądze otrzymane powyżej wartości nieruchomości również musza być spożytkowane na określone cele, najczęściej na remont, więc nie należy ich traktować jako pożyczki konsumenckiej.

Dlatego też posiadając określoną pulę pieniędzy warto zainwestować je we wkład własny, ponieważ dzięki takiemu posunięciu mamy szansę na mniejsze oprocentowanie kredytu. Należy jednakże pamiętać także o tym, aby nie wyzbywać się wszelkich oszczędności na wkład własny, ponieważ posiadanie poduszki bezpieczeństwa w  postaci przynajmniej półrocznej wartości rat, jest konieczna dla zabezpieczenia się przed nieprzewidzianymi zdarzeniami typu choroba czy utrata pracy.

Gdy decydujesz się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, musisz nie tylko oszacować koszty związane z zakupem czy budowa danej nieruchomości ale także własne możliwości finansowe. Jest to podstawą do wyboru opcji kredytu hipotecznego. Pojawiają się liczne głosy mówiące o tym, że kredyt hipoteczny, z racji swojej długoterminowości powinien być zaciągany w takiej walucie, w jakiej zarabiamy. Jest to argumentowane stabilnością i poczuciem bezpieczeństwa w spłacaniu rat. Jednakże stabilność ta posiada swoją cenę w postaci wyższego oprocentowania i kosztów prowadzenia kredytu w stosunku do jego walutowego odpowiednika. Czy więc kredyt walutowy jest jedynym słusznym wyborem?

Jeżeli spojrzeć na wszelkie koszty prowadzenia kredytu i oprocentowania, to ten w walucie obcej, będzie prezentował znacznie lepszą ofertę. Nie jest to jednakże pozbawione ryzyka, które pojawia się w przypadku wahań kursów walut. Biorąc pod uwagę kilka ostatnich lat, można śmiało stwierdzić, że kryzys gospodarczy i liczne dość wysokie różnice w kursach walut znacznie ostudziły entuzjazm zwolenników tego typu rozwiązań. Specjaliści wskazują jednakże na znacznie większy kontekst, przypominając, że kredyty mieszkaniowe w obcej walucie są zazwyczaj zaciągane na kilka dekad, w związku z czym fakt, nie można przewidzieć wartości poszczególnych walut ale także można zrażać się chwilowymi ich wahaniami. Należy pamiętać, że przy 20-to czy 30- to letniej historii kredytowej nadal można zyskać korzystając z opcji kredytu walutowego.

Wpływ na różnice w poszczególnych ratach mający wpływ na niepokój wśród kredytobiorców ma również tzw. spread, który to jest różnicą pomiędzy kwotą, za jaką bank sprzedaje nam walutę a kwotą za jaką ją od nas skupuje. W wymiarze całościowym może się okazać, że są to kwoty dość znaczące. Dlatego należy się solidnie zastanowić nad tym, czy wolimy stateczne, jednakże znacznie wyższe już na wstępie koszty kredytu, czy może zaryzykujemy i spróbujemy wykorzystać możliwość jaką dają kredyty walutowe, jednakże bez gwarancji najmniejszego choćby powodzenia.